I. ESER SÖZLEŞMELERİ

Yasa koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nda inşaat sözleşmelerine ilişkin hükümlere yer verse de inşaat sözleşmelerini ayrıca tanımlamamış ve inşaat sözleşmelerine ilişkin bazı hükümlerde dolaylı olarak eser sözleşmesine atıfta bulunmuştur. İnşaat sözleşmelerinin nitelik itibariyle eser sözleşmelerinin özel bir türü olduğu doktrin tarafından kabul edilen görüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesinde yapılan tanıma göre “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendikleri sözleşmedir.” Yüklenici ve iş sahibi, bir yapının taşınmaz üzerinde meydana getirilmesi konusunu içeren bir sözleşme akdettiğinde inşaat sözleşmesinin varlığından söz edilir. İnşaat sözleşmelerinin karakteristik edim borçlusu yüklenicidir. Yüklenici, bir eseri meydana getirmeyi taahhüt etmektedir. Bu edimin karşılığı olarak da iş sahibi, ücret ödemekle yükümlüdür.

İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin bir özel hukuk kişisi olmaması, kamu hukuku tüzel kişisi olması halinde kamu inşaat sözleşmesi söz konusu olacaktır. İş sahibinin yabancı olması halinde ise uluslararası inşaat sözleşmesinden söz edilecektir.

II. GENEL OLARAK YÜKLENİCİNİN AYIPTAN SORUMLULUĞU

Eser sözleşmesinin karakteristik edim borçlusu olan yüklenicinin asli edimi, eseri iş sahibinin kullanım amacına uygun vasıflara sahip, eksiksiz ve ayıpsız biçimde meydana getirmek ve iş sahibine teslim etmektir. Yüklenicinin asli edimini ayıplı şekilde yerine getirmesi sonucunda “yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu”, farklı bir ifadeyle “ayıba karşı tekeffül borcu” söz konusu olacaktır.

Meydana getirilen eser ayıplı ise iş sahibi alacaklı temerrüdüne düşmeksizin eseri teslim almaktan kaçınabilir, yükleniciyi borçlu temerrüdüne düşürebilir. Ancak eserdeki ayıp, eserin kullanımını önemli açıda güçleştirmiyorsa, iş sahibinin ifayı kabul etmesinin kendisinden beklenemeyeceği kuvvette değil ise iş sahibi ifayı reddedemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu 474. madde uyarınca ayıplı ifadan doğan sorumluluk halleri teslim itibariyle doğmaktadır.

III. TESLİM, KABUL VE SONUÇLARI

Ayıbın öne sürülmesi hususunda belirleyici faktör, iş sahibinin eseri kabulüdür. Telsim ve kabul farklı kavramlardır. Kabul, bir irade açıklaması ile açık biçimde olabileceği gibi zımnen de olabilir. İş sahibinin meydana getirilen eseri, tam ve eksiksiz olduğunu kabul ederek hakimiyet alanı içerisine alması eser sözleşmesi bakımından kabul anlamına gelmektedir ve yüklenicinin bu noktadan sonra herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Yine belirtmek gerekir ki iş sahibi gözden geçirme ve bildirimde bulunma sorumluluğunu ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır. Teslim ise eserin, yüklenici tarafından iş sahibine sunulması, bırakılmasıdır. Bu iki kavram arasındaki temel fark, teslimin kabulden önceki bir aşama olmasıdır. Teslim edilmeyen bir eser, iş sahibi tarafından gözden geçirilemeyeceği gibi gözden geçirme sonucunda tespit edilecek ayıplar da yükleniciye bildirilemeyecek yahut eser kabul edilemeyecektir.

Kabul her ne kadar eserin eksiksiz ve tam olarak iş sahibinin hakimiyet alanına geçtiğini varsayıyor olsa da meydana getirilen eserde iş sahibinin gözden geçirme yoluyla tespit edemeyeceği gizli veya gizlenmiş ayıplar bulunabilir. Bu durumda eser kabul edilmiş olsa dahi yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu devam etmektedir. İş sahibi, gizli olan ayıbı derhal yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Aksi halde yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna dayanamaz.

IV. YÜKLENİCİNİN AYIP NEDENİYLE SORUMLULUĞUNUN KOŞULLARI

Yukarıda da bahsedildiği üzere yüklenicinin ayıp nedeniyle sorumluluğunun ilk şartı eserin teslim edilmesidir. Henüz teslim edilmemiş bir eserin tamamlandığından, tamamlanmamış bir eserin de ayıplı olduğundan bahsedilemez. Nitekim yasa koyucu da TBK 474. maddede iş sahibinin teslim sonrasında eseri gözden geçirme ve bildirimde bulunma yükümlülüğünü düzenlemiştir.

Yüklenicinin ayıptan sorumluluğunun ikinci şartı, iş sahibine teslim edilen eserin ayıplı olmasıdır. Ayıp; eserin, sözleşmede kararlaştırılmış şekilde meydana getirilmemiş olmasından kaynaklanır. En geniş tanımıyla ayıp, eserin kanunda belirlenen ve sözleşmede belirtilen niteliklere veya dürüstlük kuralına aykırı olması halidir. Eserde bulunmayan bir unsur sözleşme hükümlerinde yer almıyor olsa dahi eserin vasfı bakımından önemli nitelik arz ediyor ise ayıptan söz edilir. Ayıplar, gizli-açık, maddi-hukuki ayıplar olarak sınıflandırılabilir. Eserin tesliminden sonra iş sahibinin gözden geçirme yükümlülüğünü yerine getirirken tespit etmiş olduğu, dikkatli ve özenli kontrollerle tespit edilebilecek ayıplar, açık ayıplardır. İş sahibinin her ne kadar dikkatli ve özenli olsa da tespit edemeyeceği, eserin kullanılması yoluyla tespit edilebilen ayıplar ise gizli ayıplardır. İş sahibi, gizli ayıpları tespit ettiği anda yükleniciye bildirmelidir. Maddi ayıplar, eserin fiziki olarak incelenmesinde tespit edilebilen ayıplardır. Hukuki ayıplar ise genellikle, kamu hukukundan doğan, idarelerce yapılan denetimler sonucunda ortaya çıkan ayıplardır. Ayıplar ayrıca ekonomik niteliklerine göre de sınıflandırılabilirler. Yapılacak sınıflandırma somut olaya göre değişecek olup, iş sahibinin ayıbın giderilmesi amacıyla başvuracağı seçimlik haklar bakımından önem arz etmektedir. Örneğin, bir dairesinde su tesisatı problemi yaşanan bir bina nedeniyle iş sahibinin sözleşmeden dönmek amacıyla yükleniciye başvurması dürüstlük kuralı ile örtüşmeyecektir. Ayıbın ekonomik olarak ifade ettiği negatif değer, dürüstlük kuralı ile sıkı sıkıya bağlı olup, özellikle uygulamada hakimin takdir yetkisi çerçevesinde hakkaniyete uygun kararlar verilebilmesi bakımından önem arz etmektedir.

Yüklenicinin ayıptan sorumluluğunun üçüncü şartı, iş sahibinin TBK 474. madde hükmü uyarınca yükümlü olduğu gözden geçirme ve bildirim koşulunu yerine getirmesidir. Gözden geçirme sorumluluğu, iş sahibinin imkan bulduğu zaman diliminde yerine getirilmelidir. Bu zaman diliminin sınırları somut olaya göre belirlenecektir. Gözden geçirme sorumluluğunun yerine getirilmemesi halinde TBK 477/2 uyarınca iş sahibi eseri teslim aldığı haliyle kabul etmiş sayılacak ve yüklenici açık ayıplarından sorumlu tutulamayacaktır. Ayıpların yükleniciye bildirilmesi bakımından yasa koyucu bir şekil şartı aramamıştır. İspat kolaylığı bakımından yazılı olarak yapılması fayda sağlayacaktır. Ayrıca bildirimde bulunulduğuna dair tanık da dinletilebilmektedir.

V. AYIP HALİNDE İŞ SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI

İş sahibi, TBK 474 hükmü uyarınca gözden geçirme yükümlülüğünü yerine getirirken bir ayıp tespit ederse, derhal yükleniciye ayıbı bildirerek TBK 475 hükmünde düzenlenmiş seçimlik haklarına başvurabilecektir. Bu seçimlik haklar, kanundaki yazım sırasına göre; sözleşmeden dönme, ücretin ayıp oranında indirilmesi ve eserdeki ayıbın masrafları yüklenici tarafından karşılanarak giderilmesidir. Bu seçimlik hakların yanında iş sahibi, eserin ayıplı olarak teslim edilmesinde yüklenicinin mevcut bir kusuru bulunuyorsa genel hükümler uyarınca tazminat talep etme hakkına da sahiptir. Seçimlik haklar konusunda somut olay adaletinin sağlanabilmesi bakımından TBK 475 hükmünün son bendi önem arz etmektedir. Bu hükümde yer aldığı üzere eserin, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olması ve sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar meydana getirecek olması halinde, iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını öne süremeyecektir. İş sahibinin seçimlik hakları, ayrıca incelenecektir.

A. Sözleşmeden Dönme

Sözleşmeden dönme hakkı geçmişe yürüyen bir haktır. Kanun, iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkını sınırlamıştır. Eserdeki ayıp, kanunda gösterilen ve her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gereken ölçüde değil ise iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını öne süremeyecektir. TBK 475 hükmünün birinci fıkrasının 1 (bir) numaralı bendinde ölçü belirtilmiştir. Eserdeki ayıp, eğer iş sahibinin eseri kullanamayacağı ölçüdeyse veya iş sahibinin hakkaniyet gereği eseri kabule zorlanamayacağı ölçüde ise veya taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa; iş sahibi sözleşmeden dönebilecektir. Sözleşmeden dönme iradesinin yükleniciye ulaşması ile sözleşmeden dönme gerçekleşir, yüklenicinin kabulüne ihtiyaç bulunmamaktadır.

Yüklenici tarafından meydana getirilen eserin iş sahibi tarafından kullanılmasının, hakkaniyet ve dürüstlük kuralı gereği beklenemeyeceği durumlarda iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda özellikle iş sahibinin somut olaydaki vasfı, eseri ne amaçla kullanacağı, ayıbın eserin meydana getiriliş amacına uygun olup olmadığı gibi hususlar önem arz etmektedir. Bir örnek vererek kanunun aradığı bu şartı somutlaştırmak gerekirse, soğuk hava deposu olarak inşa edilmesi beklenen eserin gerekli soğutma ve ısıyı yalıtma becerisine sahip donanımlara sahip olmaması durumunda iş sahibinin eseri mevcut haliyle kullanmasının beklenmesi veya kabule zorlanması hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu durumda iş sahibi anılan hükme dayanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Eserdeki ayıbın kanundaki şartları yerine getirir ölçüde olması halinde, ayıp yüklenici tarafından giderilmeye müsait olsa dahi iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını serbestçe kullanabilir.

Yukarıda genel olarak bahsettiğimiz gibi, konu yargı mercilerine taşındığında hakim somut olayın şartlarını inceleyerek menfaat dengesini kuracak ve yapmış olduğu değerlendirme neticesinde bir hüküm kuracaktır. Eserin meydana getiriliş ve kullanım amacının yüklenici tarafından sağlanıp sağlanamadığı, bahsi konu ayıbın giderilebilir bir nitelik taşıyıp taşımadığı veya eserin sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğurup doğurmayacağı hususları, takdir yetkisinin sınırları ve dürüstlük kuralı çerçevesinde serbestçe hakim tarafından belirlenecektir. Hakimin her alanda engin bir bilgiye sahip olması beklenemeyeceğinden takdir yetkisini kullanırken uzman bilirkişilerce hazırlanmış bilirkişi raporlarını da dikkate alacaktır.

Sözleşmeden dönme hakkı, eserin iş sahibinin kusuru sonucunda yok olması veya kabul edilmesi hallerinde son bulacaktır. İş sahibince eserin devredilmesi veya eserde değişiklikler yapılması da bu hakkın kullanılmasını engelleyecektir. İş sahibi anılan durumlar çerçevesinde yalnızca şartları oluşmuşsa diğer seçimlik haklarına başvurabilir veya genel hükümler çerçevesinde, yüklenicinin kusuru doğrultusunda meydana gelen zarar nedeniyle tazminat talep edebilir.

B. Ücretin İndirilmesi

Eserde, sözleşmede belirlendiği şekilde yapılmamış olmasından kaynaklı olarak bir değer kaybı oluşmuş ise iş sahibi, yükleniciye ödeyeceği ücretin indirilmesini talep edebilir. Ücret, eserin tesliminden önce ödenmiş ise iş sahibi, yükleniciden fazlalık bedelin iadesini talep edebilir. Burada önem arz eden husus yine ayıbın oranıdır. Eğer eserdeki ayıp, iş sahibinin eseri kabulünün beklenmesine veya kullanımına aykırılık teşkil ediyorsa bu hakkın değil, sözleşmeden dönme hakkının öne sürülmesi gerekir. İş sahibine tanınan bir diğer seçimlik hak olan ayıpların giderilmesini isteme hakkı, eğer yüklenici veya masrafları yükleniciye ait olmak üzere bir başkasının yapacağı onarımlar ile giderilebilecek düzeyde bir ayıp söz konusu ise öne sürülebilmelidir. İş sahibi bu iki seçimlik haktan birini serbestçe seçerek kullanabilir.

Eserdeki ayıp oranında ücretten indirime gidilmesi, ayıp nedeniyle sözleşmenin tarafları arasında bozulmuş olan edim dengenin yeniden kurulmasını sağlar. Gerçekten de sözleşmede kararlaştırılan şekilde meydana getirilmemiş eserin, beklenen değeri karşılamaması sonucunda iş sahibinin aleyhine şekilde denge bozulmuş olacaktır.

Ücretin indirilmesi, eserdeki ayıptan kaynaklı değer kaybına endekslidir. Eğer meydana getirilmek istenen eserin mevcut bir malvarlığı değeri yok ise ücretten indirim söz konusuolacak mıdır? Bir görüş, TBK 227 hükmünün son fıkrasının eser sözleşmelerinde de kıyasen uygulama alanı bulabileceğinden bahsetmektedir. Anılan hükümde; satılanın değerindeki eksikliğin satış bedeline çok yakın olması halinde alıcıya, sözleşmeden dönme veya satılanı ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini talep etme hakkı sunulmuştur. Bu durumda, ayıplı olarak da olsa meydana getirilmiş eserin ekonomik bir değer taşıyacağı hususu da kabul edilmelidir. Bu sebeple eser sözleşmesinde TBK 227 hükmünün son fıkrasının kıyasen uygulama alanı bulmasının mümkün olmadığı da düşünülebilir. Her ne kadar ayıplı olsa da meydana getirilen her eserin bir ekonomik değer taşıdığı düşünülmekle birlikte; eserdeki ayıp oranında yapılacak indirimin sözleşmede kararlaştırılan bedele yakın bir bedel olması halinde TBK 227/son hükmünün kıyasen uygulanarak sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasının daha yerinde olacağı kanaatindeyiz.

C. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı

İş sahibinin TBK 475 hükmünde yer alan bir diğer seçimlik hakkı da eserdeki ayıbın yüklenici tarafından giderilmesini isteme hakkıdır. Ayıbın giderilmesinden kasıt, eserin sözleşmede kararlaştırılan hale getirilmesi için yüklenici tarafından onarılmasıdır. Yukarıda ayrıca izah edildiği üzere eserdeki ayıp eğer iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkını talep etmesine imkan tanıyacak düzeyde ise ayıbın giderilmesini isteme hakkı öne sürülemez. Yine, eserdeki ayıbın giderilmesi yüklenicinin dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesinde katlanmasının beklenemeyeceği derecede ise ayıbın giderilmesini isteme hakkı değil sözleşmeden dönme hakkı kullanılmalıdır.

İş sahibi, ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabileceği gibi bir diğer seçimlik hak olan ücretin ayıp oranında indirimini de talep edebilecektir. Ancak somut olayda ayıbın eserde meydana getirdiği değer kaybının cüz’i derecede olması durumunda ayıbın giderilmesini isteme hakkının kullanılması yerinde olacaktır. Tabii ki somut olaydan bahsedildiğinde bu haklardan hangisinin kullanılacağı, eserdeki değer kaybının miktarı ve oranı, uzman bilirkişilerce hazırlanmış bilirkişi raporları ışığında hakim tarafından takdir edilecek ve takdir yetkisinin kullanılması sonucunda hüküm meydana gelecektir.

VI. KUSUR NEDENİYLE TAZMİNAT

TBK 475 hükmünün ikinci fıkrasında yer aldığı üzere iş sahibi genel hükümler çerçevesinde tazminat talep edebilir. Genel hükümler çerçevesinde tazminat talep etme hakkı, seçimlik haklar ile birlikte öne sürülebilir, seçimlik hakların kullanılması ile bertaraf olmayacaktır. Ancak bu hakların birlikte öne sürülmesindeki önemli husus, genel hükümlere göre istenecek tazminatın; seçimlik hakları da kapsayacak şekilde talep edilmemesi gerektiğidir. Çünkü genel hükümlere göre istenecek tazminat, seçimlik haklarla bertaraf edilecek kayıplar dışındaki zararlara ilişkindir. Daha yalın bir ifade ile bu haklar birlikte öne sürülüyor ise iş sahibi, genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını yalnızca yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zarar ile sınırlı tutmalı, tahsilde tekerrür oluşturacak şekilde öne sürmemelidir.

Yüklenicinin kusuru dolayısıyla iş sahibini uğratmış olduğu zararların tazmininin talep edilebilmesi için iki şart birlikte bulunmalıdır. Bu şartlar, yüklenicinin kusurunun bulunması ve kusur ile meydana gelen zarar arasında illiyet bağının bulunmasıdır. Ayıplı olarak teslim edilmiş bir eserin mevcut olduğu durumda, iş sahibinin ayıbın giderilmesini isteme hakkını öne sürdüğünü ve yüklenicinin de belirli bir süre içerisinde bu ayıbı giderdiğini varsaydığımızda, gerekli onarımlar yapılırken eserin kullanılamamış olmasından kaynaklanan bir zarar doğacaktır. Uğranan zarara yüklenici kusurlu davranışı ile sebebiyet vermiş ise iş sahibi, genel hükümler çerçevesinde bu zararın tazminini talep edebilir.

VII. YÜKLENİCİNİN ESERİ AYIPLI İFA ETMESİ HALİNDE UYGULANACAK HUKUK KONUSUNDA DOKTRİN TARAFINDAN ÖNE SÜRÜLEN GÖRÜŞLER

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesinde iş sahibinin teslimden sonra eseri gözden geçirme ve tespit ettiği ayıbı yükleniciye bildirmesi yükümlülüğü hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesinde “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde bir genel hüküm bulunmaktadır. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinde ise iş sahibine ayıbın varlığı halinde seçimlik haklar tanınmıştır.

Doktrinde bir görüş, iş sahibinin gözden geçirme ve bildirimde bulunma sorumluluğunu yerine getirmesi halinde TBK 112. Madde hükümlerine göre hakların talep edilemeyeceğini savunmaktadır. Doktrinin yanı sıra uygulamada Yargıtay’ın da bu yönde görüşleri bulunmaktadır. Kanaatimizce de ayıplı ifa halinde kanun koyucunun düzenlemiş olduğu TBK 475. maddedeki özel hüküm dikkate alınarak uyuşmazlıklar giderilmelidir. Eksik ifa halinde ise düzenlenmiş bir özel hüküm bulunmadığından genel hüküm niteliğindeki TBK 112. madde hükmü uygulanmalıdır.

VIII. ZAMANAŞIMI

Yüklenici eğer ayıplı bir eser meydana getirmiş ise kendisine karşı açılacak davalar teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Meydana getirilen eserde ağır kusur bulunmakta ise zamanaşımı süresi yirmi yıldır. Ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, HMK 12/1 hükmü uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kamu inşaat sözleşmesi kapsamında bir ayıp söz konusu ise yüklenicinin sorumluluğu daha geniş tutulmuştur. YİGŞ md.26/5 uyarınca yüklenicinin ayıplardan sorumluluğu kesin kabul tarihinden itibaren on beş yıl geçmekle birlikte zamanaşımına uğramaktadır.

SONUÇ

Eser sözleşmesinin karakteristik edim borçlusu olan yüklenici, meydana getirdiği eseri ayıpsız olarak iş sahibine teslim etme borcu altındadır. Eserin iş sahibine teslimi itibariyle eserde ayıp bulunması halinde yüklenicinin bu ayıptan sorumluluğu doğacaktır. Eserdeki ayıp nedeniyle yüklenicinin sorumlu tutulabilmesi için asli şart eserin iş sahibine teslim edilmiş olmasıdır. Eser teslim edilmedikçe yüklenicinin sorumlu tutulacağı bir ayıptan söz edilemeyecektir. İkinci şart olan ayıp ise eserin, sözleşmede kararlaştırılan şekilde olmamasından, iş sahibinin kullanım amacına uygun olmamasından veya dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesinden kaynaklanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesinde üçüncü şart olarak iş sahibinin gözden geçirme ve bildirimde bulunma sorumluluğu hüküm altına alınmıştır. İş sahibi, eseri teslim aldıktan sonra uygun bir vakitte eseri gözden geçirmeli, ayıp tespit etmesi halinde derhal yükleniciye bildirmelidir. Belirtmek gerekir ki gözden geçirme ve bildirim sorumluluğunu yerine getirmeyen iş sahibi, eseri kabul etmiş sayılır ve yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin haklarını kullanamaz. Bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin kanunda bir şekil şartı öngörülmemiş olup ispat kolaylığı bakımından yazılı olarak yapılması daha uygun olacaktır. Yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu, ancak bu üç şartın aynı anda var olması sonucunda öne sürülebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu, eserdeki ayıp nedeniyle iş sahibine seçimlik haklar tanımıştır. Bu haklar, sözleşmeden dönme, ücrette indirim ve ayıbın giderilmesini isteme olarak kanunun 475. maddesinde sayılmıştır. TBK 475 hükmünün iş sahibine sunduğu bir diğer imkan da genel hükümler çerçevesinde tazminat talep etme hakkıdır. TBK 475 hükmünde sayılan haklar “numerus clausus” (sınırlı sayı) prensibi ile sayılmıştır ve dolayısıyla iş sahibinin başkaca bir hak öne sürmesi mümkün değildir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için aranan şartlar, diğer seçimlik haklara göre daha sıkı tutulmuştur. Eserdeki ayıp, iş sahibinin hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ise, eserin kullanımını engelleyecek ölçüde ise veya aynı ölçüde sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil ediyorsa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Ücretin ayıp oranında indirilmesini talep etme hakkı ise ayıbın, eserde meydana getirdiği değer kaybının gözetilmesi sonucunda tarafların edimleri arasında yeniden denge kurulmasını sağlar. Ayıbın eserin değerini çok ciddi oranda düşürmesi halinde ise sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi hakkaniyete uygun olacaktır. İş sahibinin eserdeki ayıbın giderilmesini talep etme hakkı, yüklenicinin ayıbı gidermek için onarımlara girişmesini ve yapılacak onarımların bedeline katlanmasını içermektedir. Eserdeki ayıbın onarılması yükleniciyi ekonomik olarak çok fazla zarara uğratacak ise bu hakkın kullanılması yerine diğer seçimlik haklara başvurulması hakkaniyete uygun olacaktır.

İş sahibinin, yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğunu talep etme hakkı, eser taşınmaz üzerinde meydana getirildiğinden, eserin tesliminden itibaren beş yıl olarak düzenlenmiştir. Eserin ayıplı olarak meydana getirilmesinde yüklenicinin ağır kusuru bulunuyorsa zamanaşımı süresi yirmi yılın geçmesiyle dolacaktır.